2008年4月10日 新安晚报 C10版
合肥学院房地所研究所所长朱德开：感谢新安晚报提供这个平台让我与在座各位交流。
关于高架桥，我要说两大优点和两大缺点：最大的优点就是大大节约了人们在路上消耗的时间。同时，提高了金寨路的安全系数，对车辆进行了有效分流。缺点就是一个噪音太大，另一个是破坏了城市规划建设中的美感。
桥建成以后，对沿途以及经开区房地产市场会有怎样的影响？
首先对经开区。总体来说是有利的：原来想到这里买房的人，最大的担心就是路上的通行时间，有了高架桥可以大大缩短通行时间，就可以吸引更多的人到这里购房；还可以吸引更多的人来此购物、旅游、观光；商业地产，特别是大型购物中心，有可能在这里形成。
其次对住宅。从高架桥开始建设到竣工的这段时间，我认为房价是上涨的。因为影响房价的一个非常重要的因素就是对未来的预期。其他的消费品往往价格一高，购买的人会减少，价格一低，购买的人会增加。但是房屋不是这样，一个重要原因就是预期能够升值。但是这一段时间内，对商业地产影响的不确定性非常大。一方面有人预期房价会上涨，但是同时不可否认在建设期内，商业经营的状况会下降，经营的业绩会大幅度下跌。在高架桥建通的一段时间内，假设其他因素不考虑的话，住宅价格是相对稳定的。商业地产价格有可能上涨。
对合肥市目前约3600元/平方米的房价，我也觉得比较低，我们来看一个房价收入比的指标，即一套房子的总价与一个家庭的年收入之比。这个比值一般来说是8∶1到9∶1。合肥目前人均住宅建筑面积是30平方米，现在按照8∶1到9∶1的公式来套，2010年合肥的人均可支配收入比现在高得多，达到“十一五”规划目标时，合肥市的房价应该在4500~5000元/平方米。所以，目前的房价上涨是正常的。
为什么大家还觉得房价高呢？我们还要注意一个现象，那就是合肥市能够达到收入平均水平的人只有40%，60%的人并没有达到平均水平。目前感到住房紧张，不满意的恰恰是这部分中低收入人群。住房是个非常特殊的商品，不仅仅是消费品，而且还是保障品。全国人民，特别是中低收入人群可以享受政府的住房政策，但是政府只能解决住的问题，但是住的是否豪华这个不能保证。房价的高和低是相对而言的，是相对于某一个群体的购买力而言的。尤其是在不同的城市，甚至一个城市不同的地方，同一个地方不同的人群、不同的家庭都是不一样的。接下来还想谈谈开发商。我认为，一个成功的开发商应该分为三个阶段：创业时，在市场滚打时，我认为他应该做“刁民”。我认为“刁”不是贬义词，“刁”就是大胆、敢干。开发商开发房子就是要赚钱，而且尽可能榨取最后一点剩余价值。你只要不违法，当然可以多挣钱。开发商如果已经做到一定业绩，人生应该转轨，这时候应该由“刁民”变成“良民”。要承担更多的社会责任感。赚钱其实是无止境的。钱实际上就是流通的手段。当完成这个阶段，我认为又要进入第三个阶段――“顺民”。这个时候用一句话来概括就是：只做人，不做事了。这样的例子现在太多了。
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